العقار – الوعد بالبيع دائما ما تعتبر قاعدة العقد شريعة المتعاقدين أساسا للعقود التي تبرم بموجبها ولكن لا يعد العقد كامل الأركان إلا بتسليم الثمن وبذلك لا يعد الوعد بالبيع بيعا قطعيا إلا بتسليم الثمن.
العقار – الوعد بالبيع
الوعد بالبيع هو تعبير عن إرادة حرة في مجلس العقد يترتب عنه نشوء التزام تعاقدي في ذمة الواعد و يقابله حق شخصي للموعود له،
يلتزم بمقتضاه الواعد أن يبيع عقاراً بثمن معين و ينقل ملكيته و يقوم بتسليمه إذا تعهد الموعود له خلال مدة معينة بشرائه وفق الشروط المتفق عليها.
يلتزم الواعد بمقتضى الوعد بالبيع أن يبيع عقارا بثمن معين إذا رغب به الموعود له خلال مدة معينة،
و يعلق الطرفان انعقاد عقد البيع النهائي على إجراء معين كعقده في محرر رسمي،
أو يوقفان تنفيذ الالتزامات الناتجة عن إبرام عقد سلف بنكي والتوقيع عليه لتسديد ثمن البيع.
يستوجب عقد الوعد بالبيع وحدة مجلس العقد و يحتاج إلى شروط إبرام العقد بوجه عام،
وهي الشروط العامة المطلوبة في محل الالتزام المتمثلة في التراضي والمحل و السبب المشروع و الخلو من عيوب الإرادة المثمتلة في الغلط و التدليس و الإكراه و الغبن الاستغلالي.
تحدد وحدة مجلس العقد مكان وزمان التعاقد وكذلك تمكن من معرفة المحكمة المختصة إذا ما ثار نزاع بشأن العقد، والقانون الواجب التطبيق.
ينقسم مجلس العقد إلى نوعين:
مجلس العقد الحقيقي ومجلس العقد الافتراضي،
والمجلس الحقيقي هو المجلس الذي يجتمع فيه المتعاقدان في مكان واحد يضمن سرية التعاملات ويكون حضورهم شخصي
حيث يبدأ التعاقد بالتفاوض ثم الإيجاب وينتهي بالقبول أو الرفض،
أما مجلس العقد الافتراضي فيماثله التعاقدات بين غائبين من حيث المكان وحاضرين من حيث الزمان.
يتميز الوعد بالبيع المبرم عن بعد باستعمال الوسائل التكنولوجية الحديثة التي تحول دون الحضور الشخصي للمتعاقدين.
ينتهي الوعد بالبيع بإبرام البيع النهائي،
فيتم التسليم حين يتخلى البائع أو نائبه عن العقار ويضعه تحت تصرف المشتري بحيث يستطيع حيازته بدون عائق و يقوم بتسليم مفاتيح المباني،
بشرط ألا يكون ثمة عائق يمنع المشتري من وضع اليد عليها، ويكون الثمن واجب الوفاء فوراً،
ويلتزم المشتري بتحمل مصروفات أداء الثمن وتلك التي يقتضيها الصرف والتوثيق والتسجيل و التمبر اللازمة
و يلتزم البائع بتسليم العقار ويلتزم كذلك بضمان التعرض والاستحقاق ويلتزم بضمان العيوب.
صورة للوعد بالبيع
يقوم العديد من الأجانب بإبرام عقود مبدئية لشراء عقارات في تركية وغالبا هذه العقود تكون على شكل عقد مبدئي غير صالح لبيع العقارات، خاصة أن أغلب المشاريع العقارية تكون غير مكتملة.
حيث أن القانون التركي يمنع نقل ملكية العقار للمشتري قبل اكتمال بنائه وسداد كامل سعره.
لذلك تلجأ الشركات العقارية لإبرام عقود بيع مبدئية مع المشترين
والتي هي عبارة عن وعد بالبيع يتضمن تسليم المشتري للعقار في المستقبل بعد تسديد المشترين لكامل الثمن.
أولا : الأسباب التي تدفع المشترين لشراء عقارات غير مكتملة من الشركات العقارية:
- أسعار العقارات الغير مكتملة تكون أرخص نسبياً.
- رغبة بعض المشترين بالتقدم للحصول على الجنسية التركية من خلال تملك عقار .
ثانيا : نصائح للمشترين بعقود بيع أولية لعقارات غير مكتملة في تركيا:
- توثيق عقد البيع المبدئي على نموذج عقد رسمي وتوثيقه لدى النوتر
- وذلك لأن العقد يجب أن يتضمن عناصر موجودة في العقد النموذجي ويتولى النوتر التحقق من وجودها،
- وفي حال عدم توفرها فالعقد باطل ولايضمن حق المشتري بشكل مثالي.
- الاحتفاظ بنسخة من العقد مع كافة المستندات المرتبطة بالعقد.
- أن تتم عمليات الدفع من خلال حسابات بنكية.
ثالثا : الإجراءات الواجب اتباعها في حال قام المشتري بالتوقيع على عقد غير مستكمل لكل شروطه القانونية:
- تقديم شكوى على البائع الذي ينكر عقد البيع أو الذي يخالف مدد التسليم.
- من الممكن في هذه الحالة استعادة المدفوعات التي تم دفعها فقط ويسقط حق المشتري بالمطالبة بالشرط الجزائي المنصوص عليه في عقد البيع المبدئي كونه عقد باطل
يبقى الوعد بالبيع هو صورة من صور العقد المسمى المقصود به تسليم مقابل ثمن ثابت وتبقى قاعدة العقد شريعة المتعاقدين مرتبطة بتسليم الثمن لتحول الوعد لبيع قطعي